“受傷”的倉儲物流地產

倉儲物流地產這一名詞出現于成都時間不長，給人的印象無非就是，倉庫，甚至無需復雜的設計，只需要做出一件類似盒子的建筑，建設成本低，坐等收租金。

位于成都崇州的一位親戚就是2008年以前，在成都倉儲物流地產還未發展起來的時候的倉庫“開發商”了，占了自家一畝半的農田，花了不到5萬元修建起來一個倉庫，年收租金18萬。

這看起來似乎是一勞永逸的事，但是親戚發現，這兩年他家的倉庫不太好租，有時候會空置大半年時間，掛在各類信息網站上，無人問津。

而在距離這個農田改造的倉庫不到半小時開車里程的雙流，一座座倉庫拔地而起，動輒幾十畝面積，大型貨車來去自如，就連主干道邊上的一些農民自建的小型倉庫，也看起來有些規模和檔次，交通更為便利。

多年前像親戚一樣占地修倉庫的人家不少，但近幾年的市場發展，他們有的把租金價格降到很低，有的拆掉那些不入流的倉庫，索性種菜，畢竟倉庫并不是住房，隨時有人來租，當“包租婆”也并不容易。

2009年以后，成都進入了不少倉儲物流地產開發品牌，他們帶給成都倉儲物流地產市場的，其實是一場變革，這讓還在啟蒙中的成都市場認識到，倉庫不僅僅是修建盒子建筑，還有諸多的技術指標。

世邦魏理仕華西區工業及物流服務部副董事尤鵬偉介紹，通常所講的高標準倉儲物流設施往往具備以下幾個基本條件：

a.具有覆蓋雨棚的裝卸平臺

b.消防等級達到丙二類及以上

c.庫內凈高達到9米以上

d.較為寬敞的裝卸貨區域

e.具備適合安裝多層貨架的柱網布局

f.倉庫地面承重達到3噸/平米以上

其他類型的倉儲物流設施通常有凍庫、恒溫庫、藥品庫、危險品庫等，有的倉儲物流實施會根據用家的需求進行一定程度的改造，例如存放重要檔案的倉庫通常會加裝七氟丙烷的消防系統、適用于城市配送或快遞行業的倉庫會增加卸貨區的作業面積和倉庫大門等等。

倉儲物流地產的開發商須能夠滿足多類行業倉儲需求，以實現良好的出租率，若動工改造對于倉儲物流地產而言，將是得不償失。
 

以成都目前的出租水平來看，每平方米是不到30元/平方米的租金水平，我們似乎無法判斷這樣的租金水平是高還是低，可以這樣計算，一家物流地產開發商以600元/平方米地價拿了20畝土地，要花近800萬的土地成本，假定修建的是單層庫，20畝合13320平米，每月租金收入為近40萬，每年租金收入為近480萬。也即是說，若開發商實現順利出租，不到四年就可以收回土地成本和建筑成本，后期就是純盈利。

而事實上，倉儲物流地產并非想象那般高利潤，并不是每一個高標準倉庫都會連年滿租，他們會面臨空置期的危險，空置期越長，他們的成本回收時間就被延長。這十分考驗開發商的招租能力和抗風險能力。

現在，倉儲物流地產還將面臨另一約束，一組數據顯示，目前成都單層庫的供應明顯不足，空置率為8.1%，在近幾個季度的市場吸納量中則占到了9成，多層庫的供應近幾年會呈現過剩情況，目前空置率達到了37.8%。

這是由于政府對土地集約化利用、項目投資強度和稅收強度提出了更高的要求，其表現形式之一就是提高物流項目的容積率。容積率的提升意味著單層庫的建設將被縮減，已經過剩的多層庫還將持續供應入市，增加競爭壓力?；蛟S有人會認為，容積率的提升可以讓開發商修建更多的倉儲面積，增加租賃面積何樂而不為？但眼前的事實是，租賃方仍舊在不遺余力地尋找著更高卸貨效率的單層庫，多層庫的存量數據在不斷攀升。